マンション経営で失敗しないために~デメリット対策~ | 東京でマンション投資をするなら株式会社ニューワールド・インベストメント

まず、空室が出にくいよう、建設予定地にどのような賃貸物件のニーズがあるか調査します。立地に関して周辺のマーケティングを行い、多くの人が働く都心部の通勤圏か、学校の通学圏かなど、しっかり確認することが大切です。

そのうえで、その地域で賃貸物件を探す人たちが魅力を感じる間取り・設備の建物であることに留意しましょう。

また、空室が出た場合も、その期間ができるだけ短く済むよう、空室対策を得意とする不動産仲介会社との信頼関係もしっかり築いておく必要があります。

不動産管理会社とサブリース契約を結び、空室対策も含めて管理を任せてしまうという選択肢もあるでしょう。

建物の経年劣化は、物件の魅力を下げてしまいます。場合によっては賃料の値下げが必要となり、収支計画が予定通りに行かなくなるでしょう。

しっかりとした管理やメンテナンスと清掃で、日頃からできるだけ劣化を遅らせられるようにする必要があります。また、将来的な修繕費を組み込んだ資金計画を立てておくことも大切です。

災害リスクを踏まえれば、火災保険・地震保険には加入したいところです。火災保険の場合、家賃補修特約や家賃保証保険にも加入しておけば、部屋が貸出不能になってしまったとき、何らかの救済を得られる可能性があります。

また、地震保険は、地震・噴火・津波による建物の火災や損壊、埋没といった損害をカバーしてくれます。火災保険では地震によって発生した火災などの補償がないため、地震保険への加入が望まれます。なお、地震等により、門・塀・垣・エレベーター・給排水設備のみに発生した損害に対しては、補償範囲外となっていることもあります。契約内容によって補償内容が変わるので、地震保険に加入する際にはよく確認しましょう。

地震対策をする場合、建物の耐震基準を知ることが重要となります。震度5程度の地震で倒壊しないレベルである旧耐震基準で建てられた建物と、震度6強～7程度の大規模地震でも倒壊しないレベルである新耐震基準で建てられた建物とでは、倒壊・崩壊のリスクが違ってきます。なお、建物の耐震基準については、建築確認証や検査済証に書かれている「建築確認申請日」を見れば確認できます。この日付が「1981年6月1日」以降なら、新耐震基準をクリアしているということです。現在ご所有の建物が旧耐震基準に沿って建てられているなら、耐震補強工事や新耐震基準の建物の建替えを検討しましょう。

現在のような低金利時代がいつまで続くのかは不確定です。ローンを組む際は、起こりうる事態をいくつか予測し、簡単に収支が赤字にならない手堅い資金計画を立てましょう。

例えば、固定金利での融資の場合、金利変動リスクを考慮しなくて済むため、資金計画も立てやすくなります。また、自己資金に余裕を持たせて、一括返済や繰り上げ返済を実施することもおすすめです。

建物を建ててしまうと、何らかの事情で売却の必要が生じた場合、なかなか買い手が見つからない、売却価格が予想外に低いというケースも考えられます。

マンション経営のように棟で所有する不動産投資は、短期ではなく、ある程度の長期的な視野を持って運用しましょう。